楼市正在成为一个各方难解的谜局。
就在本轮楼市调控已满三个月,各地楼市价格相继松动的关口,有媒体透露,来自高层的信息显示,始于4月份的针对遏制房价过快上涨的短期调控已宣告结束,楼市调控的重点开始转向“居者有其屋”的长期调控。与此相互佐证的是,近日北京二手楼价迅速掉头向上。
不过,昨日国土部的“上半年全国土地市场动态监测分析”报告仍然建议,下半年要保持现有房地产调控政策的持续性和稳定性,确保实现调控目标。政策风向的迷失让市场依旧扑朔迷离。
不管怎样,楼市自有其内在的规律。本报记者就百姓关心的楼市的热点进行了梳理,对以下六个问题的追问将直接决定楼市未来的方向。
1问
下半年房价能降多少?
自4月份出台楼市新政以来,本轮楼市调控已经走过三个月,主要城市的房价上涨脚步已有所减慢。国家统计局的数据显示,2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%,5月份上涨0.2%。而广州市6月份商品住宅成交均价为11700元/平方米,环比下降9%,相比近期价格峰值13254元/平方米(2月均价)降幅更是达到12%。在调控政策的重压之下,房价已经降温少许。
随之而来的结果是销量的大幅下滑。根据中原地产公司的统计,系列新政后,广东成交量下降50%,上海、深圳、北京的降幅甚至一度达80%到90%。
“照目前的形势看,我们只能再扛一年。”广州一位开发商表示。路劲地产北京区副总经理温立伟则表示,不少开发商因为去年业绩好,暂时不缺钱,但是楼市调控已经影响了开发商的现金流周转速度。“到一定时刻,开发商不得不促进销售来加速现金流周转,就必须降价。”据悉,为了应对销量下滑、资金回笼的困境,地产商们已经开始进行新一轮的打折促销活动,例如万科在其6月销售简报中明确表示,万科各大城市项目已经降价15%。
房价还会再降吗?近日,国土部部长徐绍史的“降房价”预言引发了一场全民猜想。徐绍史说,“房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度(三季度)左右房地产市场可能会面临全面调整,楼市新政三季度推出,房价会有所下降,但下降到什么程度不好说。”这是自4月中旬地产调控以来,房地产管理主要职能部门主要官员首次表态和预测中国房地产可能全面调整、房价将会下降。
不少业内人士表示,下半年价格下降是肯定的,并且幅度在10%—30%。中原地产华北区域董事总经理李文杰初判本轮调控今年年底、明年年初为低位,幅度估计在20%—30%。而合富辉煌集团市场研究部昨日发布报告预测,下半年楼市价格将下调10%—20%。
2问
已购房投资者该守还是抛?
新政中对于投资投机性需求的限制政策,让不少已经购房的投资客慌了神,有的人更是“断臂求生”以求撤出楼市。根据最新统计,截至新政百日,北京楼市中投资购房比例已下降至14.5%。
“今年上半年,全国的房产交易量出现萎缩；下半年,房价就会有一次降幅,在一线城市或会降低40%左右。”深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平表示,全国的房价下跌,建议现在有购房计划的市民,暂时以租房为主；而手中有多处住房的市民,可以把没有用处的房产卖掉,快速变现。国世平认为,现在出手买房就是当“解放军”,解放别人,套牢自己。
资深房地产专家韩世同持相同的观点。他表示,对于投资客来说目前抛掉比持有更能实现赚钱的目的。“下半年经济会进入下行区,房价也会跟着下行。投资客应该趁现在房价尚处于高位时抛售,低买高卖,不然房价下跌了就会被套牢。”
也有业内人士持不同观点。合富辉煌首席分析师黎文江认为,从长线投资来看持有比抛售更适合目前的经济形势。“房价一向与GDP正相关,虽然中央表示了下半年经济增速会放缓,但不会让GDP掉得很厉害,那么房价也不会过分下降。其实就整个中国国情而言,只要城市化进程不结束,楼市行情也不会结束,上涨是大趋势。长线来看,持有当然比抛售更能赚钱。”
3问
买房还是买地产股?
自4月楼市新政以来,特别是进入6月份,一线城市房地产市场已经出现了量价齐跌的局面,二三线城市尽管楼价总体表现尚属坚挺,但成交量也大幅下滑。在调控政策的重压之下,房价降温的势头已经逐步显现。
在楼市价格出现向下拐点的同时,上半年超跌的房地产股,却自6月份以来走出了一波触底反弹的行情。特别是进入7月份,房地产股票反弹强劲,带动大盘走强。沪指从7月2日的2319点,反弹到目前的2580点附近。
沪深两市股指上半年跌幅分别高达26.8%和31.4%,超过七成的股票出现下跌走势。地产板块首当其冲成为下跌重灾区,整体跌幅超过30%。在A股近10年的两次大熊市中,分别造就了2005年998点和2008年1664点的历史底部。在这两次历史底部中,房地产板块对应的市盈率分别为21倍与17倍。而截至2010年7月,A股房地产板块的整体市盈率约为22倍左右,在7月2日市场见底2319点时,房地产板块整体的市盈率仅为19倍。
仅从市净率的角度观察,目前房地产板块的安全边际要比2008年市场见底1664点时还低。当时,房地产板块的整体市净率约为3.37倍。2010年7月2日,沪指最低探至2319点,房地产板块的整体市净率约为2.52倍,大幅低于1664点时的市净率水平。这也是地产股成为这轮反弹行情主导力量的原因所在。
楼价趋势是下行,房地产股趋势是继续向上反弹,这一趋势短期难以改变。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松就指出,股市企稳反弹,连收7连阳,这时找开发商买房,不如买打折的地产股票。
4问
房产税是否会出台?
房产税被传“即将开征”或“已被有关部门审批”等消息不断传出,但至今为止仍未有确切定论。
广东省地税局政策法规处负责人就房产税表示,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,条例由财政部负责解释,施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定。如果要把征税范围扩大到住宅,那就涉及到修改《暂行条例》,地方无权制定。而对于是否开征物业税或是房地产税,广东目前都仍未有时间表。
5月31日,国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,文件将“逐步推进房产税改革”,列入了今年的财税体制改革的目标当中。国家信息中心经济预测部副主任、高级经济师祝宝良随后表示,物业税的推出不会等待很长时间,但目前还需要不断完善细化。
但著名税务专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓则认为,目前地方消息透露的所谓“房产特别消费税”是不靠谱的,因为房产特别消费税肯定是流转税,需要在买卖中缴税,这就违背了房地产税是财产税的基本性质,税理上讲不通。此外,还增加了买房人的负担,搞不好可能变成涨价的因素。
国务院法制办财政金融司副司长季怀银此前通过官方媒体透露:“开征住房保有环节的税收,是保证住房市场健康发展的治本之策,也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策,早开征比晚开征好,但需分步实施而非一蹴而就。”
5问
三套房贷会松动吗?
近日,北京、上海等地相继传出第三套房贷松动的消息,记者于近日走访了广州市各银行发现,广州各家银行三套房贷政策未有放松迹象。在新政限贷要求与松动传闻的混杂声中,广州部分银行继续停止发放三套房贷,部分银行虽未停贷,但控制仍较严,首付都提高到五成以上,利率上浮高达20%。
如此收紧执行力度只是因为一时风声,还是持续的行为?广东金融学院中国金融转型与发展研究中心主任陆磊认为,下半年房贷政策应该不会有太大变化,“下半年也很难再放松,但也不一定会收紧。尽管有政策对第三套房贷进行限制,但通过市场调控,自主权仍在银行手上。不过,限制房贷政策的执行力度、三套房贷的松紧,还要看有多少后续政策的出台。”
但是,对于银行来说,不少三套房贷的客户都是优质资源。陆磊指出,有些银行为了继续追求客户和利益也还会继续放贷。“政府的政策要使得房价本身能回稳才行。如果市场房价回稳了,银行可能会有放贷的冲动,如果房价市场继续下跌,银行放贷估计不会太松。”
一位参加了银监会二季度经济形势分析会议的某国有银行一分行行长昨日对本报记者表示,从主席刘明康在经济工作会议中的表态来看,下半年政策应该不会有明显的变化,而且银行暂时也不敢贸然“顶风作案”。“下半年三套房贷如果要放,只能针对非常优质的客户,审批本身就严格很多。我们在经办的过程中也会多设很多门槛。”
6问
调控会否半途而废?
不少人由此担心,本轮调控虽然号称史上最严,但是否会半途而废,而即便按照预测房价大幅下挫,如果此后政府又开始救市,房价是否会重回上行通道?
从监管层的表态来看,对于楼市调控可能对宏观经济造成的负面影响,中央已经做好了充分准备。为对冲房地产投资可能的下降,中央也已下拨600多亿元用于保障房建设。近日,有关部委监管层对调控更表现出尤为坚决的态度。
国土资源部部长徐绍史明确表示,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降。此后,住建部、银监会、国资委有关人士也分别在不同场合针对三套房贷放松等传言作出明确澄清。住建部部长姜伟新在公开场合表示,调控政策必须坚定不移地贯彻。
更重要的是,本轮楼市调控的目的也并不仅仅是调房价,而是源于产业结构调整的大布局。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司副司长盛来运就指出,从长期来看,房地产调控的目的不仅是为了保持房地产市场的平稳较快发展,更重要的也是为了保持经济的可持续发展。加强房地产的调控,对房地产健康稳定发展和对经济的可持续发展都会产生积极的作用。
著名经济学家易宪容就表示,“政府已经认识到问题的严重性,下决心要调整房地产泡沫”。从国家大力发展保障性住房、探索房产税改革也可以看出,关于一次房改的得与失有关方面已经开始反思,以商品房、保障房两条腿走路的住房保障体系正在逐步完善中。只要调控政策得以坚定不移地贯彻下去,商品房过快上涨的势头就将得到有效抑制。
来源： 南方日报 记者：牛思远 黄倩蔚 田志明 黄颖川 卢轶
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